Prix de cession : 30 000 € (50 parts) à débattre
+ reprise du compte courant associé de 18 463 € (l'acheteur devient ainsi créancier de la SCI pour ce montant, remboursable sur les flux locatifs futurs)
Investissement total pour l'acheteur : 48 463 €
LE BIEN
Immeuble de rapport entièrement rénové comprenant 4 appartements indépendants, situé en centre-ville d'Alençon. Acquis par la SCI OHANA en février 2024, l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation complète.
Surface loi Carrez : 145 m², surface utile : 185 m² habitables + 100 m² de jardin + annexes (cave et dépendance). Valeur estimée du bien achevé : 315 000 €, pour un coût de revient total de 285 000 € (achat 125 000 € + travaux 160 000 €).
TRAVAUX
Le gros oeuvre, les réseaux et les cloisons sont terminés. Restent les finitions : peintures terminées à 90%, parquets et sous couche acoustique livrés sur place, cuisines conçues et prêtes à commander, équipements de plomberie sur place, reste à les poser. Budget restant de 37 825 €, entièrement compris dans l'enveloppe financée par la banque. Aucune sortie de trésorerie supplémentaire à prévoir. Fin des travaux prévue en 2026.
STRUCTURE FINANCIÈRE
La SCI est financée par un unique prêt bancaire souscrit auprès du Crédit Lyonnais : 260 611 € à taux fixe de 4,50 %, sur 288 mois, avec une mensualité de 1 590 €/mois à partir d'août 2026 (fin janvier 2048). Un différé total de remboursement a été accordé jusqu'au 28 août 2026 — aucun capital remboursé à ce jour.
CE QUE L'ACHETEUR REPREND
En acquérant les 50 parts, l'acheteur reprend 50% de l'actif net de la SCI, soit 30 000€. Il reprend également le compte courant associé de la cédante d'un montant de 18 463 €, dont la SCI est débitrice — il devient ainsi créancier de la SCI pour ce montant, remboursable sur les flux locatifs futurs.
CASH-FLOW (pour 50% des parts, dès août 2026)
Loyers bruts mensuels (50%) : +1 000 €
Mensualité LCL (50%) : -795 €
Taxe foncière (50%) : -80 €
Cash-flow net mensuel : +125 €
Le bien s'autofinance dès la première mensualité et génère un surplus net de 125 €/mois. Chaque mensualité rembourse en outre environ 150 € de capital, constituant une épargne forcée.
AVANTAGE FISCAL
La cession de parts de SCI est soumise aux droits d'enregistrement à 5% (sur 30 000 €), contre environ 19 900 € de frais de notaire pour un achat immobilier direct équivalent. Économie pour l'acheteur : environ 17 655 €.
CONDITIONS DE CESSION
Toute cession est soumise à l'agrément préalable de l'associé restant (50%), conformément aux statuts de la SCI. Le prêt LCL est une dette de la société, non des associés à titre personnel. Les revenus fonciers perçus via la SCI sont imposés à l'IS (déficit foncier donc pas d'impôts pendant 7 à 10ans).
Renseignements et documents disponibles sur demande : statuts, acte d'acquisition, tableau d'amortissement, bilans 2024-2025, photo des travaux.
SCI OHANA — SIREN 977 889 914 — 38 rue des Marcheries, 61000 Alençon
