**Opportunité investisseur**— Coutevroult.
15 min Disneyland Paris / Val d'Europe (RER A Chessy)
Immeuble entier en monopropriété sur 227 m² de terrain : 4 appartements + 4 stationnements + 2 jardins privatifs. 3 logements exploités en location saisonnière à plein régime, 1 plateau à finir.
Composition (228 m² au sol / 194 m² Loi Carrez)
▪ Lgt 1 — T2 RDC, 52 m² (51 Carrez) + jardin (location saisonnière)
▪ Lgt 2 — T3 RDC "Artist Studio", 52 m² (52 Carrez) + jardin (location saisonnière)
▪ Lgt 3 — T3 duplex 1er+combles, 58 m² (44 Carrez, combles mansardés hors Carrez) + terrasse 19 m² (location saisonnière)
▪ Lgt 4 — Duplex 1er+combles, 65 m² (47 Carrez) + terrasse — PLATEAU BRUT à finir
▪ 4 stationnements privatifs + 2 jardins en jouissance exclusive.
**Identité et mobilier**
3 logements entièrement rénovés et décorés (artist studio, esprit cottage, duplex contemporain) — ambiance coup de coeur qui fidélise. Annonces location saisonnière visibles sur demande.
Cession du mobilier complet + équipement négociable séparément du prix — exploitation reprise clé en main.
**Performance locative** 12 derniers mois (3 logements)
▪ Revenus bruts : 113 952 €
▪ Versement net propriétaire : 64 294 €
▪ Taux d'occupation : 77,7 % — 853 nuits réservées
▪ Prix moyen / nuit : 98 €
Après finition Logement 4 (chantier 50-70 K€), extrapolation prudente : ~152 K€ bruts annuels / ~85 K€ nets propriétaire.
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LE CALCUL INVESTISSEUR
795 000 € + frais (~55 K€) + travaux Lgt 4 (~60 K€) = ~910 K€ tout compris
Revenus nets régime de croisière : ~85 K€/an
→ Rendement net ~8,8 %
Très peu de produits comparables sur le secteur à ce niveau.
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CESSION DES PARTS SCI PRIVILÉGIÉE
L'immeuble est détenu par une SCI à l'IS (créée 2015, bilans certifiés disponibles). Deux options :
OPTION A — Vente immobilière classique : droits ~7-8 %, financement et exploitation à reconstituer.
OPTION B — Cession des parts SCI (recommandée) :
▪ Droits d'enregistrement à ~5 % vs 7-8 % → économie immédiate ~30 K€
▪ Reprise des prêts à 1,45 % et 2,10 % (~200 K€ d'encours, taux historiques vs marché ~4,5 %) → ~70 K€ d'économie sur durée résiduelle
▪ Reprise Airbnb clé en main (comptes Hostaway, calendrier, contrats fournisseurs) → 3-6 mois de mise en route évités
Bilan acquéreur : ~100-120 K€ d'avantage net en cession de parts. Mémo chiffré sur demande.
Localisation
▪ 15 min Val d'Europe (RER A Chessy → Châtelet 35 min)
▪ 15 min Disneyland Paris
▪ 30 min porte de Bercy
▪ Demande saisonnière constante
TECHNIQUE
▪ Bâtiment antérieur 1949 entièrement réhabilité
▪ DPE D (limite C) — conforme aux exigences locatives 2034+
▪ Chauffage électrique 2019 + climatiseur mobile au Lgt 3
▪ Pas de plomb (diagnostics complets)
▪ Accès PMR au RDC 38 (Lgt 1)
▪ Taxe foncière : 3.200 €/an
▪ Dossier complet (diagnostics, bilans SCI, baux, plans, titres) transmis aux acquéreurs sérieux
PRIX : 795 000 €. (mobilier des 3 logements en sus, négociable)
Réponse sous 24h.
